反向按揭：为多元化养老再添一元
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2014/12/10 23:21:14
来源：中国经济网 作者：admin 
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国务院日前公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。历经10年，“以房养老”在争议声中正式上升至国家战略层面。那么，它在我国行的通吗？将给养老保障制度带来什么――
1.94亿60岁以上的老年人，不仅如此，七年后将超过2.43亿，2025年将突破3亿――作为全球唯一超过亿位老年人、发展中国家中人口老龄化最严峻的国家，现状与未来都昭示着我国养老保障制度的建设尤为重要和艰巨。
日前，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（简称“《意见》”）提出，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。
《意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，从而让“以房养老”这一运作方式，在历经10年的争议声中正式上升至国家战略层面。
以房养老：拾遗补缺养老产业
不曾想，《意见》中一句“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引发各种猜测，这项在国外非常普遍的保险项目，在中国似乎有些“水土不服”。有的认为在这个时机点推出“以房养老”和“反向住房按揭”，是为了减轻政府统筹养老金的负担，有的甚至认为“以房养老”就是政府在推卸养老保障制度建设中的责任，不管老百姓的晚年生活，要老百姓用自己的房子来养老。
“‘以房养老’目的是要盘活房子这一‘沉睡的资本’，让其通过市场获取新的收益，增加养老金的份额，以便提高晚年生活品质。”在接受本报记者采访时，中国科院世界社保研究中心主任郑秉文表示，“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是应当由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，而只是让老年人多了一种养老方式选择。
“‘以房养老’从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策。”中国人民大学教授郑功成认为，近来公众对“以房养老”的反应有些过度并有失偏颇。《意见》的目的是为老年人构建一个尽可能完善的养老保障体系。它突出的主要是政府责任，核心是政府要加大公共投入、加大支持力度、加快发展步伐，这是我国政府开始适应人口老龄化进程而发出的高度重视养老服务的重要信号。
10年前提出在中国引进这个保险产品的首倡者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，当年未设立的法律法规如今多已完善，特别是2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，为抵押房产提供了法律保障。如今在我国实行“住房反向抵押养老保险”的各项条件均已成熟。
“这一险种很适合我国国情”。孟晓苏说，由于我国多年实行的是低收入政策，大多数老年人没有多少积蓄，只能靠退休金生活。加之寿险业务欠缺，想靠寿险保障老年人的生活，却没有保险费投入作为基础。我们很难找出更多办法来更好地保障老年人的生活。
“但是近十几年来公房出售和住房商品化的发展，以及大中城市房价升值，使得多数老年人有了较大价值的房产。”孟晓苏认为，如果能盘活这笔凝固资产，可以弥补前两项的历史缺憾，这是在我国大部分老年人中建立补充寿险保障的最佳出路之一。这种“反向抵押养老保险”的保险项目一旦设立，将使拥有房产并愿意投保的老年人享受到过去难以想象的寿险服务。
养老地产：给老年人一个温暖的“窝”
在上海财经大学不动产研究所副所长陈杰看来，“以房养老――住房反向抵押”首先是一项房地产政策创新，或将催生养老地产的发展。
何为养老地产？简言之，就是从建筑设计、园林规划、装饰标准，到健康管理、文体活动、餐饮服务和日常起居呵护，无不体现适老化设计，并为之配备相应的设施设备和专业的管理团队。
“‘以房养老――住房反向抵押’是对房地产市场发出了一个信号，希望房价保持相对稳定。”陈杰说，如果房价持续过快增长，居民将增值预期很强的住房去抵押来申请反向按揭的意愿就会很低；反之，如果房价出现下跌趋势，银行就不会有积极性提供反向按揭产品。
孟晓苏认为，相对稳定的房价，是“以房养老”重要条件之一。
“即便万事俱备，如果没有质量上乘的老年村可供选择，老年人也不会以大房置换小房，‘以房养老’的。”因此，作为为特殊群体量身定制的特殊社区，有别于住宅地产和商业地产，养老地产在细节上要求更高――比如房间设有方便关节炎病人拧的水龙头、方便轮椅出入的宽型门、齐腰高的插座、应急铃等等。其投入将高于普通的地产开发。
记者了解到，近年来，养老地产正在吸引越来越多的房地产企业和保险公司进入。自2009年泰康人寿获得险企投资养老地产第一张牌照后，多家保险公司开始涉足养老地产；2012年前后，险企投资养老地产热情高涨。目前国内有7家保险公司进军养老地产，险企投资养老地产的资金约1000亿元。
从目前在建或将建项目来看，保险公司投资养老产业有多种模式：一是建设与运营为同一主体；二是与开发商合作的模式；三是保险公司采取股权投资的模式进入养老产业，通过战略性或财务性投资已运作较成熟的养老地产企业，以获得投资回报，并与自身保险业务形成协同效应。
“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”无疑是发展养老地产的新机遇。养老地产受楼市调控影响较小，未来长期投资回报率可观，潜在发展和升值空间较大，且产业链式发展，提供后续运营管理和服务能够为开发商带来更多的投资机会和盈利点。
随着老龄化社会的加速到来，养老产业将成为下一个十年中国最具潜力的产业。养老地产作为新型产业在不断探索和实验中，政策的利好，项目未来发展空间巨大，尽管很多开发商表示对养老地产的看好与支持。
事业变产业：养老成果当可期待
“以房养老”是对中国养老资源的积极补充，但在实际操作中，却面临着房屋产权问题、传统观念等诸多阻力。未来这项政策在试点过程中，该如何顺利推进？
孟晓苏认为试点应从以下方面启动：一是组织保险业的人力、财力，对这项新的保险产品进行开发研究，在试点地域选择上，可选择房价较高、涨幅预期稳定的城市。二是在试点人群选择上，可借鉴台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验，先从无子女家庭和“失独家庭”起步开展这项试点，再根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。三是由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，处理好抵押房屋的权属关系；借鉴国外经验，减免入保老人房屋交易税与所得税等相关税费；降低保险机构有关税负；建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓“长寿风险”等等。
养老地产，看上去是非常美丽的，但通往养老产业美丽前景的道路其实并不顺畅。政策配套不完善、融资渠道缺乏、运营模式模糊等一系列不确定因素，使养老产业面临不少难题。
不容忽视的是，目前，一些打着养老地产牌的项目，没有完善的配套体系，呈现出开发模式混乱的局面。如何使养老地产成为一种有发展的地产项目，还需要开放商从设备到软件、硬件的一个整合。
中国农科院副研究员卢布认为，养老地产发展的混乱与标准缺失也有关系。当前，我国养老产业发展的制度体系、产业标准和政策体系，准备都还不足。在我国，商业化养老时代尚未到来，一方面当前国民的收入结构不符合大面积商业化养老的需求，有钱人不会参与商业化养老过程，一般工薪阶层尚无能力支撑商业化养老；另一方面养老项目投入大、回收周期长，让许多投资者望而却步。
目前世界上包括高福利国家在内，没有哪个国家单靠财政投入能把养老产业做大。多条腿走路，公办养老托底，市场养老主打，是养老由事业转身为产业的惟一可行路径。
把养老办成一个产业，没有现成经验可循，唯有切合国情、省情、市情、县情，既大胆探索亦谨慎操作。如今，大方向已明确，成果当可期待。
（责任编辑：xhcen）
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