目前，房产已经成为不少家庭最重要也是最大的一笔财产。许多老年人基于对遗产税等多种因素的考虑，往往在生前就安排好了自己的房产。但在实际操作中，如何才能保障自己的合法权益不受侵犯，避免日后不必要的纠纷产生呢？(综合摘编自《北京晚报》《新民晚报》）

    案例  老人赠房儿子却不来探望

    为缓解长孙小赵住房问题，家住北京的赵老先生三年前将一套住房赠给小赵的父亲即自己的二儿子赵先生，后又办理了过户手续。赠与协议进行了公证，其中写明：“受赠人应尽力赡养父母。如果没有很好地尽其赡养父母的义务，反以虐待或弃养父母，就失去了当初接受赠与的真实意思。”

    小赵婚后，其父赵先生夫妻住进受赠的住房。赵老先生希望二人能照顾老两口，可没多久赵先生夫妻陆续搬走了，最后不再来看望他们。

    两年前，长孙小赵生下了一女。老两口非常高兴，希望抱抱重孙女。“二儿子总有借口，从承诺的重孙女一百天就抱来，拖到快两周岁也没抱来重孙女，儿子自己连一年一次的看望也免除了。”赵老先生感慨地表示，老两口已进入耄耋之年，因病做手术，又多次摔伤，已不便自行走路、做饭，需要专人照顾起居饮食，其他子女已尽力赡养，唯有二儿子不履行抚养义务和赠与合同义务。

    释法  三种法定情形可撤销赠与

    北京市浩东律师事务所的张海霞律师表示，像赵老先生这样，家人受赠获利后不履行约定或法定义务的人，法律上是有约束条款的。《合同法》第一百九十二条规定，受赠人有三种情形之一的，赠与人可以撤销赠与。

    1.受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。要点是受赠人实施“严重侵害行为”。按《合同法》规定，受赠人只要严重侵害了赠与人或者赠与人的近亲属，赠与人即可撤销赠与，而不限于故意和犯罪行为。

    2.受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。如果受赠人没有扶养能力或者丧失扶养能力，并不产生赠与人撤销赠与的权利。如有赡养能力，却不管不问、不理不睬，甚至实施冷暴力，就符合这一情形。

    3.受赠人不履行赠与合同约定的义务。附义务的赠与，赠与人向受赠人交付赠与的财产后，受赠人如不依约履行义务，赠与人就可以撤销赠与。

    提醒  处置房产前注意三个因素

    上海市长宁区法院民三庭庭长助理郭斌提醒，如果长辈想在健在时对名下的房屋产权进行处理，先考虑以下因素。

    要慎重考虑。有些老年人有多个子女，房子留给谁，每个人有不同的想法。不能仅凭直观感受作出判断，应全面考虑。

    如果考虑不清楚，就不必要在身前就对房屋产权进行处理。若非必要，可通过订立遗嘱或遗赠抚养协议的方式安排房产。老人的权益能相对得到保护，一旦情况发生变化，也能更为自主和便捷地撤销文书。遗产继承人既能感受到关爱，也会认真对待自己应尽的义务。

    努力避免受其他人干扰而出现反复。如果在生前完成自己名下房屋的赠与后，其他人尤其是未获得房屋产权的其他子女可能会出现心理上的不平衡，老人会因此受到较大影响，这样往往会激化家庭矛盾。